Qu’est-ce qu’une échoppe
L’échoppe bordelaise est une maison urbaine de plain-pied, qui se développe en profondeur. Elle a été construite en masse du Second Empire à l’entre-deux-guerres. Le CAUE de la Gironde situe son âge d’or entre 1865 et 1890 : plus de 14 700 échoppes bâties en vingt-cinq ans. Un recensement de 1995 en comptait encore 10 936 à Bordeaux, et on en trouve aussi au Bouscat, à Talence et dans les communes voisines.
On distingue deux types :
| Critère | Échoppe simple | Échoppe double |
|---|---|---|
| Largeur de façade | 5 à 6 mètres | 8 à 10 mètres |
| Façade | Une porte, une fenêtre | Une porte centrale entre deux fenêtres |
| Distribution | Couloir latéral | Couloir central |
Toutes partagent une façade en pierre de taille calcaire, souvent sculptée, une toiture à deux pans en tuiles, un jardin ou une cour à l’arrière, et fréquemment une cave.
Ce qui fait perdre la chaleur
- La toiture : c’est le premier poste de pertes, et les combles sont souvent peu ou pas isolés.
- Les murs en pierre : épais, ils gardent la fraîcheur l’été mais isolent mal l’hiver.
- Les menuiseries : simple vitrage d’origine, ou fenêtres changées sans soin des jonctions.
- Les planchers : sur cave ou sur terre-plein, sans isolant.
- L’humidité : les remontées capillaires sont fréquentes au pied des murs, et un mur humide isole encore moins bien.
La règle d’or : laisser respirer la pierre
La pierre calcaire absorbe l’humidité et la rejette. Si on la recouvre d’un isolant étanche, l’eau se retrouve piégée entre le mur et l’isolant. Résultat : moisissures, dégradation de la pierre, et un isolant mouillé qui n’isole plus.
On choisit donc des isolants perméables à la vapeur :
- fibre de bois ;
- ouate de cellulose ;
- chanvre ou béton de chanvre ;
- enduits isolants à la chaux.
Ces matériaux ont un avantage de plus à Bordeaux : ils protègent mieux de la chaleur d’été que les isolants légers.
L’ordre des travaux sur une échoppe
- La toiture et les combles : isolation épaisse, idéalement biosourcée.
- La ventilation : une VMC adaptée, pour évacuer l’humidité intérieure.
- Les murs par l’intérieur, avec des isolants perméables, en commençant par les murs les plus froids.
- Les menuiseries, en respectant le dessin d’origine.
- Le plancher, sur cave ou terre-plein, quand c’est possible.
- Le chauffage, dimensionné sur l’échoppe isolée.
Façade et secteur protégé
Une grande partie des échoppes se trouve dans le périmètre de Bordeaux inscrit au patrimoine mondial de l’UNESCO, qui correspond au site patrimonial remarquable. Toute modification de l’aspect extérieur y passe par l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France. La pierre reste apparente sur rue et les menuiseries en bois sont souvent exigées. L’isolation par l’extérieur de la façade sur rue y est très difficile à obtenir. La façade arrière, côté jardin, offre parfois plus de souplesse : à étudier au cas par cas.
Le DPE d’une échoppe
Une échoppe non rénovée est souvent classée E, F ou G. Pour la vendre, l’audit énergétique est alors obligatoire. Pour la louer, le calendrier s’applique : G interdit depuis 2025, F en 2028. Pour la rénover avec aides, un logement E, F ou G ouvre droit à la rénovation d’ampleur de MaPrimeRénov’.
Sources
- Musée d’Aquitaine, l’échoppe, star bordelaise.
- UNESCO, Bordeaux, Port de la Lune ; Bordeaux Métropole, j’habite en secteur protégé.
Questions fréquentes
Quel isolant pour les murs d’une échoppe ?
Un isolant perméable à la vapeur d’eau, capable de laisser migrer l’humidité de la pierre : fibre de bois, ouate de cellulose, chanvre, ou un enduit isolant à la chaux. Les isolants étanches collés contre la pierre, comme le polystyrène, sont à proscrire.
Une échoppe peut-elle atteindre la classe C ?
Oui, avec un projet complet : toiture très bien isolée, isolation intérieure des murs, menuiseries performantes, ventilation et chauffage adaptés. Le point de départ est souvent E, F ou G. L’audit dit ce qui est atteignable sur votre échoppe.
Faut-il l’accord de l’ABF pour changer les fenêtres ?
Dans le secteur protégé de Bordeaux, oui : toute modification de l’aspect extérieur passe par son avis. Les menuiseries en bois, au dessin proche de l’origine, sont en général demandées. Hors secteur protégé, une déclaration préalable en mairie suffit le plus souvent.